导读
天下熙熙，皆为利来。一些人却早已脱俗。
马云曾言，从没想过当首富，所以才把股票稀释到8%，但还有那么多钱。类似烦恼的，还有比尔盖茨。重登全球首富宝座的他为花钱焦虑，认为自己捐款速度太慢。
相比之下，王石的大嘴巴就复杂了些：一方面，豪言万科年报好的很；一方面，万科负债高企、现金流承压，陷入“缺钱花”质疑。
刷屏之下，当家人郁亮、祝九胜显然更为尴尬。面对降薪发债、销售下滑、产品投诉、转型困境等问题槽点，两者如何演绎活下去、活最后”故事，万科又如何找回昔日大哥荣光呢？
作者:峰汇
来源：铑财——铑财研究院
暗潮已到无人会，只有篙师识水痕。
来看看房地产业的转型潮头。
王健林的万达，宣布要砍去所有房地产业务，一平米都不留。
许家印的恒大，单单一个“造车梦”，就号称要砸入三千亿。
碧桂园的杨氏父女，更是将农业、机器人、地产同列三驾马车，二次创业决心坚定。
转型大潮如一夜梨花，在行业迅速蔓延。各种新目标、新方向，也搅动着各方神经。
喧嚣鼎沸中，另一些逆势身影尤显突出。
年底，万科董事长郁亮称，不可能找到比房地产赚钱前景更大的行业了，其他开发商转型也都还没有成功先例。
结合活下去论，及转型动作的平平表现，郁亮这种唱多变脸，引发热议。有网友发问，“戏精”又回归主业了？这种“观摩”，会将万科带向何处？
王石“泄密”疑云
迷雾之中，近日，创始人王石的大嘴巴，加深了上述话题考量。
年11月23日，王石在其新书《我的改变：个人的现代化40年》分享会上表示，“我已经离开两年了，我只能这样说，根据我掌握的信息，万科的年报非常好。”
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此言一出，11月25日，万科A、H股双双大涨，万科A股上涨6.07%,报28.65元,创下过去3个月来新高,市值达到亿元,一天增加.48亿元。
值得注意的是,受万科大涨刺激,整个地产板块也快速反弹。截至收盘,A股房地产板块上涨1.33%,成交量达.5亿元。其中,中迪投资、阳光城涨停,泰禾集团、南山控股等涨幅都超5%,保利地产上涨3.34%。
有券商分析师表示，从盘面看,地产产业链也都被激活,除房地产,还有钢铁、建材和基建。
截至25日收盘，钢铁板块平均上涨3.58%，建材上涨1.95%。
大佬就是大佬，一言值千金。
只是，老王的大嘴巴，不但带来真金，也为万科招来不小麻烦。
作为名誉主席，王石并非万科的董高监，不参与公司治理。有行业律师认为，王石获取信息的途径也应是上市公司公告，提前透露业绩，表明公司内部有人涉嫌泄露内幕信息。
当日晚间，万科以董秘答投资者提问形式澄清，王石卸任后未参与公司经营和治理，公司亦未向其提供有关经营业绩的未披露或预测数据，其未掌握内幕信息。
王石也表示,关于万科年报说法,是根据公司前三季度业绩情况,结合自身多年行业经验及对万科经营风格的了解所做判断。
换言之，王石改口了，以经验预判重新定义了“根据我掌握的信息”。
如此牵强回答，显然不能令人满意。
有律师表示,王石没有权限获取财务数据，不代表没有泄密嫌疑,比如内幕消息知情人是否私下泄密？可能还需要监管层核查。
时机巧合？
令人玩味的是，王石的“公开泄密”发生在宝能大举减持公告后。
11月22日，万科发布股东权益变动公告，显示自9月19日至11月22日，宝能系已减持5%股权，累计减持5.26亿股万科。
回溯历次宝能系减持公告，万科股价几乎都有大跌行情。
年7月20日，公告披露宝能在4月至7月间减持超5亿股万科。11个交易日后，8月6日，万科跌到18.57元/股的最低位。
年9月12日，公告披露宝能又于7月至9月间减持超5亿股万科。11个交易日后，万科迎来深达9.68%的下跌，接近跌停。
步入年下半年后，宝能系更是大手笔减持。6月至11月期间，钜盛华、前海人寿通过集中竞价方式减持股，减持比例达4.27%，减持价格区间位于26元/股至31.44元/股。
简单计算，仅年下半年，宝能系减持成交金额就在.51亿至.3亿之间。
相比之下，安邦就没有如此“能量”。
年9月21日，公告披露大家保险（前身即“安邦保险”）将接近2亿股万科换购指数基金份额，变相减持。万科股价仅当日下跌2个多点，此后逐步攀升，在11个交易日内股价还上涨了2个多点。
“非常好”是多好？
以此来看，王石的此次好心大嘴，似乎没有那么简单。
在王石的反转说辞中，三季度业绩预判是个重要支撑点。
果真如此？
万科年三季报显示，前三季度万科实现营收.1亿元，同比增长27.21%。其中，房地产业务结算面积.0万平方米，贡献营收.7亿元人民币，同比分别增长13.6%和26.9%。净利润.41亿元，同比增长30.43%。
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乍一看去，双增业绩确实不错，尤其在目前调控的大背景下。
不过，细观一些核心财务数据，离“好”就差了很多，甚至还有不小隐患。
数据显示，今年前三季度，1-9月，万科集团房地产业务的结算毛利率27.6%，较去年同期下降0.2%。
此外，鉴于部分城市市场调整，万科集团对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9月末，其集存货跌价准备余额为人民币30.6亿元。并且，已计提的存货跌价准备达到11.4亿元人民币，影响归属于上市公司股东的净利润人民币7.8亿元。
另一方面，截至三季度末，万科存货余额达到人民币.5亿元。
换言之，上述30亿元仅占其所有存货的0.35%，甚至较去年同期的41.4亿元，还有一定程度缩减。
再来看负债，截至9月底，万科持有货币资金人民币.4亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币.8亿元。有息负债中，74.0%为长期负债。
Wind数据显示，以万科股份为基准，按照申银万国三级行业分类对比，房企负债率普遍偏高，中位值在80%左右。
年、年、年和年三季度，万科的负债率分别为80.54%，83.98%，84.59%，85.06%，呈逐年攀升趋势且高于行业中位值。
同时，从上图来看，万科负债率排名第二，仅次于绿地控股。应收账款周转率也排名第二，仅次于金地集团；净利增速一般，成长性较弱。
值得一提的是，万科股份三季报披露的本期速动比率为0.31，去年同期为0.36，偿还流动负债压力明显；本期流动比率1.13，去年同期为1.16，短期偿债能力承压明显。
整体看，万科在盈利能力方面，主营获利保持稳定。
但在成长性方面，营收增长率与去年同期的50.32%相比，增速大减；本期总资产增长率7.21%，去年同期为22.90%,公司规模减缓明显。
以此来观，万科三季度业绩表现实在也没好到哪去，甚至暗含不少衍生风险。
那么，王石的辩解，是不是对市场的误导，对投资者的误导呢？值得注意的是，11月28日，万科A、H股均出现下跌，结束数日连涨行情。
降薪面面观
打脸行情，还有多维表现。
王石说，根据其掌握的信息，万科的年报非常好。那么，这个信息里是否包括员工降薪呢？
近日，有消息称万科员工工资开始向业绩倾斜，薪资大调整，部分职工降薪达到40%。
对此，万科回应称，这次属于职级工资体系重构的全面落地，不存在普涨或普降情况。
有媒体报道，据万科员工透露，薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级，40-45是城市总级别，45以上的集团领导级别;而职级体系上，则由过去V1-7的职级体系，调整为GP(核心合伙人)、SP(业务骨干)、JP(合伙人)三级。
如万科一位高级经理级别以前薪资结构是底薪00，绩效薪资，现在是底薪，减少的底薪部分变成绩效。那么按此计算，这位高级经理的底薪降低超过40%。
降低薪酬背后，人员调整也在继续。万科在财务、总办、人力条线都进行相应减员，营销这样的业务部门则保持稳定，主要还是为节约人力成本。
实际上，这并非万科第一次实行薪酬改革。
早在年，深圳地铁成为万科大股东后，便一度着手调整薪资，取消季度奖励，以适应国企工资结构。业内人士称，此次调整后，万科的薪资水平将处业内中低水准。
同时，这在行业也不是新鲜事。
年9月，房地产中介机构中原地产也曾被曝出大幅降薪。当时，上海中原总经理陆成直言，连龙头开发商万科都高呼要活下去，降薪并不丢人。
另外，融创中国在发布年上半年财报后，孙宏斌也表示下半年将暂停拿地。可以说，孙宏斌是喜欢“囤地”的一位地产大佬。现在态度突变，令人诧异。
那么，万科的此番操作又放出什么信号呢？
人民法院公告数据显示，今年前十个月中，已有家房地产公司被法院裁定实施破产清算，平均每天有超一家房地产企业破产。8月初这一数字还是近家，相比去年，今年房企破产的数量增加约3成。
不难看出，房地产企业的生存压力越来越大，而为降低经济对房地产业的依赖性，央行也明确表示，将继续对流入房地产业资金进行“限制”，也就是降低流入资金总量。
业内人士坦言，今年是房企最难的一年，融资渠道收紧给大中型房企带来很大资金压力。大中房企压力更大，资质较好的中小房企很多资金自给自足，而大房企多数走高周转路线，人力成本和企业运营成本也更高。
有专家表示，整体看目前房地产业并不景气。虽然万科表示，调整前后其实多数人的薪资是不变的，但不排除这是其变相裁员的一种方式，一定程度上可认作“保暖过冬”之举。
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这种过冬之策，除了降薪，还有发债。
近日，万科全资子公司万科地产（香港）有限公司发行7.23亿美元中期票据。
据不完全统计，今年以来，万科A共发行50亿债券。目前，万科A未到期债券总额亿元，年和年还债压力大，分别到期85亿元和80亿元。
销售额滑坡现金流净额大降
以此观之，万科郁亮之前高喊的“活下去”，并未空穴来风。
不过，相比其赚钱前景更大论，这碗主业饭也并不好吃。
再来看看，关键的现金流。
数据显示，现金流净额同比降低近亿元，下降幅度高达86%。年三季度，万科现金流总额净流出近亿元。
截至年11月12日，上半年的销售TOP20房企（据克而瑞上半年全口径销售金额排行榜单）中已有16家公布10月“成绩单”。
中国恒大10月销销售额亿元，问鼎“银十”销冠，融创中国和碧桂园分列二、三，分别为.30亿元和.60亿元。
大哥万科是唯一下降企业，下滑幅度高达19.77%。
数据显示，万科当月销售面积同比下降20.51%。其他房企销售面积均实现同比增长，中国恒大销售面积同比增超9成，旭辉集团增幅达到79.61%，碧桂园、中国金茂和金地集团的销售面积增幅也均超50%。
值得注意的是，过去三个季度里，万科在二季度的销售金额最多，高达.5亿元；一季度、三季度的销售金额分别是.4亿元、.1亿元。
值得强调的是，销售最差的三季度，却是万科拿地的高峰期。
据万科月度销售简报，截至年9月销售简报披露，万科年累计新增项目个、总计容面积.9万平方米、万科权益建筑面积.9万平方米，万科的权益地价.3亿元。其中，万科在第三季度的拿地力度相当于前两季度之和。
第三季度，万科新增项目64个、总占地面积.7万平方米、计容面积.3万平方米、万科权益建筑面积.9万平方米、万科的权益地价.85亿元。
此前，行业机构公布的前三季度拿地排行榜中，万科以亿元的总拿地款，成为房企中1-9月拿地金额最多的房企。
一面是销售滑坡，一面又重金拿地，万科突兀的“失调”表现，是否又在上演高负债、高杠杆、高周转的危险表演呢？结合净利下滑、现金流承压、调控主题，这种粗放打法是否与行业大势相符、又隐含哪些衍生风险？
转型迷茫期？龙头老大的失落感
不难看出，在行业竞品纷纷放慢脚步，精耕细作、讲求质量发展的当下，万科表现，颇有逆道而行的味道。
何以至此？
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来看看其转型表现。
事实上，万科是行业最先”喊出“拐点论的企业，和所有地产商一样，其也正处艰难转型关口。
万科总裁祝九胜曾表示，企业发展也有传统生命周期。他把万科发展理解成，“35年前做了第一次创业，20多年前聚焦于房地产开发是第二次创业，现在是第三次创业”。第三次创业的目的是构筑第二条增长曲线，围绕客户需求发展多元化业务。
万科于年正式开启转型之路。彼时，万科在年报中指出：如政策引导得当，“房地产+服务”多个细分行业具备投资、收入超万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。
首先在旧改方面，万科年三季报显示，公司参与的一批旧城改造项目，权益建筑面积合计约.4万平方米。
万科郁亮曾在交流会上表示，公司如果在旧改和TOD项目上有所突破，将能为传统开发业务带来新增长曲线。
据了解，万科目前较具代表性的旧改项目就有广州永庆坊、深圳南头古城和福州烟台山·仓前九里等。
不过，近期，有媒体曝出万科万村计划取消部分深圳农民房房源消息，万科将此前在深圳(楼盘)大规模推进的“万村计划”进行调整和优化，放弃了一些偏僻区域的农民房房源。这是自万村计划在去年9月全面暂停签约新房源后的又一个坏消息。
此外，随着中国老龄化问题，养老也成万科诸多新业务中的重要版块。
早在年，万科就
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